近年來物業管理糾紛已呈大幅上升之勢，究其原因，主要是由于業主拒繳物業管理費；而業主之所以拒繳，往往是因為認為自己有所謂的“正當理由”。
理由一：彼此未簽合同
案例：宜興氿濱國際小區王女士購得住房時，小區的房屋剛剛出售，小區尚未成立業主委員會，小區開發商與物業公司簽訂了《前期物業管理服務合同》，其中包括收費的標準到物價局進行了備案。2013年1月，因王女士以收費偏高、自己并沒有與物業公司簽訂物業服務合同為由，拒絕繳納物業管理費，物業公司遂提起訴訟要求王女士清償。法院對物業公司的訴求予以支持。
律師點評：最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 ”即只要小區開發商與物業公司簽訂了物業管理合同，則不管業主本人是否與物業公司簽約，都應依據物業管理合同規定的服務價格交納相應費用，對已提供相關服務的物業公司予以補償。
理由二：物業服務欠缺
案例：2013年7月，因氿濱國家小區業主肖女士一再拒絕繳納物業管理費，物業公司在向肖女士發出書面催繳通知后，見肖女士依舊無動于衷，便提起訴訟。雖然肖女士以小區衛生狀況很差、盜竊案件時有發生等為由抗辯，但法院經審理，照樣判令肖女士補交所有物業管理費，并支付滯納金。
律師點評：雖然最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”，即業主的確有權追究物業公司的違約責任，但基于業主履行繳費義務與向物業公司追究違約責任屬不同法律關系，決定了業主不能因為物業公司違約而拒絕繳納物業管理費。
理由三：物業經營牟利
案例：為增加收入，物業公司在未經業主委員會同意的情況下，搭建起兩間店鋪出租牟利。業主楊先生認為，店鋪所在地塊為業主共有，物業公司無權處分，所得收益應歸業主，但物業公司不予理睬，楊先生只好以拒絕繳納物業管理費相對抗。讓令楊先生不解的是，法院竟支持了物業公司要求其如數繳納物業管理費的訴求。
律師點評： 《物業收費辦法》第18條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”即物業公司私自搭建店鋪出租牟利、企圖占用租金的行為必須糾正，但在物業公司置之不理的情況下，應通過業主大會或業主委員會處理。如果對處理不服，則可以以受害業主的身份提起訴訟，而不能以拒繳物業管理費的方式來對抗。
陸旭濤律師
2016年6月 |
